2011年4月2日，在成都出差的張女士在朋友的介紹下到成都中海城南1號樓盤看房，并在銷售人員潘某的極力推薦下簽訂了《商品房認(rèn)購書》及補(bǔ)充協(xié)議。潘某承諾當(dāng)天簽訂認(rèn)購協(xié)議并交納定金可享受總房款7%的優(yōu)惠，但未向張女士出示《商品房購買合同》及附件樣本。2011年4月23日，張女士的丈夫黃先生到成都找到潘某協(xié)商簽訂商品房買賣合同。潘某拿出相關(guān)資料直接要求黃先生簽字，并且房屋總價(jià)款7%的優(yōu)惠也降為6%。黃先生認(rèn)為開發(fā)商提供的合同條款多為霸王條款，侵犯了自己的權(quán)益，提出修改并要求按原承諾兌現(xiàn)購房優(yōu)惠。
在此期間，張女士和其丈夫黃先生多次找我所張律師咨詢，在張律師的建議下，張女士對購買房屋及和開發(fā)商協(xié)商的全過程進(jìn)行了攝像取證，也正是這些證據(jù)為張女士贏得這場訴訟勝利起了關(guān)鍵性作用。
張女士委托張律師為代理人向成都市高新區(qū)人民法院提起訴訟，訴請解除商品房認(rèn)購協(xié)議并要求開發(fā)商退還定金。庭審中，張律師提出：第一、開發(fā)商明知成都限購令已于2011年2月25日生效，張女士系外地戶口未在成都購買社保，仍誘導(dǎo)其簽訂認(rèn)購協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議并交納定金，屬欺詐行為。第二、潘某在誘導(dǎo)張女士簽訂認(rèn)購協(xié)議書時(shí)未向其出示《商品房買賣合同》及附件，之后又強(qiáng)行要求其接受極不公平、極不合理的格式條款，開發(fā)商的行為既不合法也不合理。第三、開發(fā)商提供格式合同的條款未對購房者張女士進(jìn)行明顯提示和告知，屬于無效條款；第四、張女士雖然沒有在約定時(shí)間和開發(fā)商簽訂購房合同，但開發(fā)商以實(shí)際行為認(rèn)可張女士可以延遲協(xié)商簽訂合同，并且，開發(fā)商自始至終沒有提出解除購房合同。所以，導(dǎo)致張女士不能和開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的責(zé)任在開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還張女士的全部購房款。
開發(fā)商則認(rèn)為：其一、張女士未按照協(xié)議約定時(shí)間簽訂商品房買賣合同，違約在先；其二、張女士無權(quán)單方對合同進(jìn)行修改；其三、商品房買賣合同主合同是由成都市房管局提供的格式合同，并非霸王條款；其四、限購令是約束買受人并非約束出售人，其已在銷售現(xiàn)場對商品房買賣合同及附件予以公示，開發(fā)商并不清楚張女士是否購買社保、長期在成都工作的情況。
成都高新區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為：認(rèn)購書本質(zhì)上屬于預(yù)約合同，該認(rèn)購書雖已包含有正式商品房買賣合同的標(biāo)的物、價(jià)款等核心條款，但其賦予當(dāng)事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)系在約定的期限內(nèi)繼續(xù)磋商談判其他合同條款并簽訂正式的商品房買賣合同。本案中，被告人提供的認(rèn)購書中載明的該說明條款在很大程度上限制了認(rèn)購人繼續(xù)磋商的權(quán)利、設(shè)定了認(rèn)購人的簽約義務(wù)，還從法律事實(shí)角度進(jìn)行描述，即確認(rèn)了開發(fā)商已向認(rèn)購人進(jìn)行公示的事實(shí)。而開發(fā)商不能提供可采信之證據(jù)對其已盡到了充分和合理的提示義務(wù)進(jìn)行證明，故依據(jù)合同法及相關(guān)解釋，認(rèn)定該認(rèn)購書中載明的說明條款為無效條款，且自始無效。
法院最終采信了張律師的代理意見，判決中海振興（成都）物業(yè)發(fā)展有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向張女士返還定金30000元。
經(jīng)高新區(qū)法院判決后，中海振興（成都）物業(yè)發(fā)展有限公司不服一審判決，上訴到成都市中級人民法院。經(jīng)審理后，成都市中級人民法院作出駁回起訴，維持原判的判決。至此，本案得以順利終結(jié)，張女士終于拿回了已支付的購房定金。
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