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| 導(dǎo)讀

“一房數(shù)賣”，也稱房屋多重買賣，是指出賣人以同一房屋為標(biāo)的物訂立數(shù)個買賣合同，分別出售給數(shù)個買受人的行為。

| 概念解讀

一房數(shù)賣是指，買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，房產(chǎn)過戶前，賣方將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)賣給他人(第三人)的行為。賣方的一房二賣的行為，通常是想要但方面解除合同，或者想通過一房多賣套取資金甚至詐騙錢財?shù)取?/p>

| 參考案例

房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)甲急著將某住宅區(qū)的最后一套別墅賣出去，于是打電話給乙丙丁。第二天，甲和乙簽訂買賣合同并交付了別墅，乙支付了全部房款，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。第三天，甲與不知情的并簽訂了買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。第四天，甲與不知情的丁也簽訂了房屋買賣合同。隨后，甲乙丙丁產(chǎn)生房屋糾紛，遂向法院起訴。

法院經(jīng)過審理認(rèn)為，甲分別與乙丙丁簽訂房屋合同均有效，買方丙辦理了房產(chǎn)變更登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)。甲應(yīng)退還乙丙的房款，并賠償相應(yīng)的損失。

| 法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十條  買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

| 解決方法

房子只有一個，一房數(shù)賣后，房子究竟歸誰呢？

1. 產(chǎn)權(quán)是否登記

《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)以登記(登記主義)來確定其歸屬。所以在多個房屋買賣合同中，不管房屋買賣合同簽訂的先后順序，只要進行了房產(chǎn)登記的買方，就取得了房屋產(chǎn)權(quán)。

例外：如果買賣雙方惡意串通的，則辦理過戶的買方則會被認(rèn)定為合同無效，過戶登記也不受保護。

如何判斷是否有惡意串通，通常要從賣方與已過戶買方有無親友關(guān)系、是否有真實付款的交易記錄、合同價款是否明顯低于市場價、是否有證據(jù)證明已過戶的買方在交易時已明知之前已有交易在進行等。

2.誰先合法占有

如果在數(shù)個房屋買賣中，買方均未辦理房產(chǎn)登記的，但是有買方已經(jīng)合法占有了房屋的，那優(yōu)先合法占有的買方，取得房屋產(chǎn)權(quán)。

3.綜合考慮

如果數(shù)個買方均為辦理房屋過戶登記，也沒有合法占有房屋的，則需要綜合考慮因素：合同簽訂成立順序、實際付款順序等，公平合理地予以認(rèn)定。

ps:沒有取得房屋的善意第三人，可以追究賣方的違約責(zé)任，并要求賣方賠償損失。

| 法律攻略

起訴所需材料

1.起訴狀正本一份，并按被告的人數(shù)提交副本；  

2.當(dāng)事人主體資格的證明（包括原告、被告和第三人等）；  

3.本院具有管轄權(quán)的證據(jù)（如被告戶口不在寶安，須提交被告在寶安居住一年以上的證明，該證明由派出所或居委會出具）；  

4.其他證據(jù)。  

訴訟流程